房子賣掉了，錢也確定是他的了，就是拿不到。
沈先生在台北士林經營建材行二十幾年，5月賣掉一間持有多年的老公寓，尾款走價金履約保證，等過戶完成才會撥付。
6月底一筆股票交割款到期，交屋卻臨時延了一週，缺口410萬。
兩頭都是錢，中間是空的。
他在交割日前一天傍晚聯繫北信，隔天早上搭橋，410萬趕在10點期限前進交割戶，違約從頭到尾沒有成立。
房子賣掉了，錢還鎖在履保專戶裡
沈先生的建材行做了二十幾年，士林一帶的裝修師傅跟小型營造都是他的客人。
5月他把一間放了十幾年的老公寓出售，簽約順利，買賣雙方走價金履約保證，代書排的進度是6月底前完成過戶交屋，尾款隨後撥付。
他的規劃很清楚：尾款下來，一部分就是要進場的錢。一檔他追了半年的股票一直在等回檔。
最有把握的一筆入帳
6月26日星期五，價位到了。
他確認過代書上週回報的進度正常，尾款月底前會下，就出手買進410幾萬。帳上現金幾十萬，時間上算起來剛好接得住。
「賣房子的錢是我這輩子做過最有把握的一筆入帳。」沈先生說。
「合約簽了、履保開了、代書進度都正常，我不覺得這叫冒險。」
代書一通電話，把時間表打翻
6月29日星期一下午，代書來電。買方銀行的貸款撥款文件被退件補正，交屋順延到下週。
尾款還是他的，一毛不會少。但交割日是明天早上10點。
代書一通電話，交屋延到下週，交割日不會跟著延
掛掉電話，他把每一條路攤開來看，越看越清楚自己的處境：
- 履保專戶的錢，過戶完成前依制度就是動不了，這正是履約保證存在的目的，買賣雙方誰都不能提前撥
- 建材行的現金押在庫存跟工地的應收帳款裡，手上的客票都是七、八月的票期，上半年的票貼額度也用掉了
- 銀行貸款，一個晚上生不出410萬
- 跟同業調這個數字，這個圈子借錢的消息傳得比報價單還快，隔天全士林都知道
兩頭都是錢，中間是空的
「我這個處境很好笑，兩頭都是錢。」沈先生說。
「房子的錢在履保專戶，店裡的錢在庫存跟客票，我人站在中間，口袋是空的。」
他想起同一條商圈有人提過北信。
上網查了股票代墊服務，又看到代墊見證裡蘆洲早餐店連鎖老闆展店款先付了、北信隔天開店前解決的案例。
同一種處境：錢是有的，全部卡在別的地方。
票期先不填，結清日照過戶進度走
6月29日傍晚，他LINE把狀況講清楚：明天早上10點前要410萬，房子過戶完成尾款一撥就結清，日期看地政跟銀行的進度。
北信回覆可以處理，明天一早過來，票期可以先不填，結清日照實際過戶進度走。
「對方連『過戶會不會又延』都沒有多問。」他說。
「只跟我確認一件事：明天早上幾點到。」
交割日早上搭橋，410萬10點前就位
6月30日星期二早上8點半，他從士林過來，十來分鐘的車程。
核對身分、對券商交割明細、核對不動產買賣與履保的文件，簽署本票，肆佰壹拾萬元整，住址欄寫的是台北市士林區，票期留空，等過戶完成的那天結清。
9點銀行開門，轉帳辦理，410萬進入交割帳戶，國泰世華大同分行的收訖章蓋上115/06/30。10點的期限前，交割款就位，違約沒有成立。
| 時間 | 事項 |
|---|---|
| 5月 | 老公寓簽約出售，走價金履約保證，預計6月底交屋撥尾款 |
| 6/26 週五 | 目標股票到價，買進410幾萬，依據是過戶進度正常 |
| 6/29 週一下午 | 代書來電，買方銀行文件補正，交屋延至下週 |
| 6/29 週一傍晚 | LINE聯繫北信，確認410萬隔天早上可處理 |
| 6/30 週二 8:30 | 到北信對保、簽署本票，票期留空 |
| 6/30 週二 9點過 | 410萬轉帳入交割戶，10點期限前就位 |
| 7月第二週 | 過戶完成、履保尾款撥付，結清代墊款 |
10點的電話，他在回店裡的路上接
「那天10點我在回店裡的路上，營業員打來說款項確認了。」沈先生說。
「我跟他說我知道，然後把電話收起來，去忙我的水泥跟磁磚。」
7月第二週，補正的文件過了，過戶完成，履保專戶的尾款撥付下來，他當天把410萬結清，前後借一週出頭。
不動產的錢最大，也最慢
沈先生說這次的教訓，做建材的他其實最有資格懂。
「我們這行看工地看太多了，交屋日延期是日常，補件、完稅、銀行對保，每一關都可能多躺幾天。」他說。
「我知道房子的錢慢，我只是沒想過它會剛好慢在我的交割日前面。」
每一關都在別人手上
不動產的錢是多數人一生最大筆的進帳，但它的每一步都有作業天，而且都不在你手上：
| 環節 | 誰在控制 | 能不能催 |
|---|---|---|
| 買方貸款審核與撥款 | 買方的銀行 | 催不動 |
| 完稅與登記 | 稅捐處、地政事務所 | 照件排隊 |
| 履保專戶撥付 | 履保機制 | 過戶完成前不撥 |
| T+2的10點期限 | 交易所制度 | 一秒都不等 |
如果那天他選擇讓它違約：違約交割的違約金最高是成交金額的7%，410幾萬算下來將近29萬，信用註記掛上去，建材行明年要續約的週轉額度全部要重談，而大額違約在券商端的處理只會更嚴不會更鬆。
「29萬的違約金，夠我付店裡兩個月的房租。」他說。
「而且我等於是拿著一間房子的錢去違約，講出去人家會笑。」
「北信這座橋搭得剛剛好。」沈先生說。
「房子的錢照它的速度走，股票的錢照它的速度走，我兩邊都沒有得罪。」
房子的錢照它的速度走，你的交割不用陪它慢。
北信當鋪，75年政府立案老字號，股票代墊過戶、履保、請款在跑的錢都能先接，票期照你的進度填，說不準就先留空。
大額當天搭橋，尾款一撥當天拆橋，兩邊的時間表互不得罪。
